Nabídka nemovitostí

Podrobné hledání
04.04.2019

Kdy se vyplatí udělat audit bytového domu

Existují dvě nejčastější situace, kdy se vlastníkům bytových jednotek v domě vyplatí obrátit se na některou z firem nabízejících audit bytového domu:

  • V novostavbě, jíž se blíží ke konci záruční lhůta na společné prostory.
  • Ve starších domech, které se chystají na větší rekonstrukční zásahy, nebo které chtějí znát přesný technický stav nemovitosti.

Co by tak mohlo být špatně na novostavbě?

Zatímco stav jednotlivých bytů v bytovém domě si hlídají jejich majitelé, společné prostory a jejich eventuální nedostatky sleduje najatý správce domu. V jeho silách ovšem nemusí být, aby se věnoval všem potřebným detailům, a tak se může stát, že se v domě po čase objeví nějaké neduhy.

Přijde-li se na ně včas, ještě před uplynutím záruční doby, zajišťuje opravu developer na své náklady. „Opravu pozdě zjištěných vad by naopak SVJ muselo hradit z vlastních prostředků a tyto náklady by mohly být považovány za škodu způsobenou nesprávným postupem výboru SVJ,” upozorňuje právnička Alena Pešková, která se na problematiku SVJ specializuje.

„Ideálním řešením - pro SVJ - je proto nechat si před skončením záruky udělat nezávislý audit, který zhodnotí stav domu, odhalí a přesně ukáže eventuální závady, jež by měl developer dát do pořádku. Tento audit provádějí inspektoři nemovitostí, kteří představenstvu SVJ předají zprávu v podobě seznamu závad doplněného přesnými zákresy do půdorysu a fotografiemi,” říká Tomáš Zima ze společnosti Nemoinspekt.

Pozor, s úvahami o auditu je potřeba začít včas. Alespoň půl roku dopředu. Společenstvo se totiž nejprve musí sejít a schválit si, že si chce vůbec nechat audit provést. Pak si musí vybrat konkrétní firmu.

Na kolik to vyjde

Cena auditu bytového domu v závislosti na jeho hloubce a samozřejmě i velikosti domu se pohybuje v řádu několika desítek tisíc korun, obvykle 15–50 tisíc. Opravy na domě, které si SVJ zavčas nereklamovalo, se pak ale mohou vyhoupnout na částky za statisíce.

Kromě toho se ovšem může stát, že developer odmítne reklamaci uznat a pak se spor řeší soudně. Zpráva inspekce nemovitostí nemá sice váhu soudně znaleckého posudku, ale inspektoři mohou obvykle doporučit znalce a především, zpráva mu pak slouží jako vodítko, kterých závad se spor týká a znalec pak už nemusí procházet celý dům, což by cenu jeho posudku navyšovalo.

Starší bytový dům před rekonstrukcemi

Audit od inspektorů nemovitostí se velmi vyplatí i SVJ, která se chystají přikročit k rozsáhlejším rekonstrukcím na domě. Inspektoři nejenomže prohlédnou celý dům a zjistí jeho stav, ale zároveň jsou schopni určit, které ze závad a nedostatků je třeba řešit přednostně, které snesou odklad a jak by měly jednotlivé zásahy následovat po sobě. Inspektoři mohu SVJ udělat odhad nákladů na zamýšlené opravy a práce.

Někdy nemusí být důvodem ani plánovaná rekonstrukce v domě. Stačí, aby se v domě, kde nepanují příliš dobré vztahy, měnilo vedení SVJ. I v takové situaci nové představenstvo může ocenit pomoc inspektorů, kteří zjistí a přesně doloží, v jakém stavu noví členové vedení dům přebírají.

Nejčastější závady na bytových domech

„Mezi nejčastější závady v bytových domech, které lez reklamovat, patří špatně nalepené, tj. duté dlažby (případně obklady - ale ty se týkají spíše bytů). Ty se odlupují a v návaznosti na to praskají. Nejdříve spárovačky, pak dlaždice. U dlažeb bývá problémem také lokální rovinnost, to znamená, že rozdíl mezi sousedními dlaždicemi je větší než 1 mm. Může to být i rovinnost spár atd.,” shodují se inspektoři Nemopasu Petr Zrník a Petr Vencl.

Problematickým místem jsou rovněž schodiště. U nich to bývá například rozdílná velikost stupňů. Podle vyhlášky není povolena žádná tolerance k rozdílům, což ale v praxi není téměř možné splnit. Pokud se ale stupně liší o 10 mm a více, je to důvodem k reklamaci.

Achillovou patou domů bývají rovněž střechy. Zde to jsou především problémy s hydroizolací, netěsnostmi, špatně provedenými detaily, může to být nedostatečné spádování, kotvení (u fólie) atd. S tím souvisí i nedostatky v klempířských prvcích. Jsou to hlavně sklony u oplechování atik, parapety.

Inspektoři věnují z dobrých důvodů pozornost také tomu, jak si sedají podlahy na chodbách, zda vzniká spára v koutu mezi podlahou a stěnou.

Důvodem k reklamaci jsou samozřejmě nejrůznější trhliny vznikající většinou v místech dotvarování konstrukcí, napojení dvou různých materiálů, nepřiznaných dilatacích atd. Stejně tak to jsou například špatně osazené nebo nevhodně zvolené vstupní dveře, neodvodnění a neřešení následných vlhkostních poruch ve společných garážích, špatně provedené spády kanalizace, anebo chybějící zábradlí u venkovních opěrných zdí.

Při kontrole inspektoři samozřejmě věnují pozornost i stavu vnější fasády.

Z pohledu právníka

„Výše nastíněných situací je pochopitelně spousta a jsou odvislé od konkrétní situace v domě a stavu domu. Můžeme však říci, že konzultací svých postupů s odborníky v příslušném oboru (právo, stavebnictví apod.) se členové výboru zprostí případné odpovědnosti za škodu, neboť takový postup je nutné považovat za jednání s péčí řádného hospodáře. Soud by ve sporném případě konstatoval, že k případné škodě nedošlo v příčinné souvislosti s porušením povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře a výbor by tak za škodu neodpovídal,” uzavírá Pešková.

Záruční doba na bytové domy

Záruční doba na novostavby trvá ze zákona dva roky. Existují developeři, kteří na dům dávají záruku delší, ovšem ta zákonem stanovená je dvouletá. Záruka se přitom počítá od okamžiku, kdy developer předá veškerou agendu domu jeho správci. To obvykle bývá samostatná firma, která takto spravuje více domů.

Zdroj: novinky.cz